COLUMN  
Maintenance Magazine 145 – oktober 2019

Moeilijke buur: moet uw bedrijf verhuizen?

U koopt een pand aan waar u beter bereikbaar bent. Maar u wist niet dat een omwonende buurman u het leven zuur zou maken en dat hij u en zelfs uw personeel lastig valt. U beklaagt zich de aankoop en vraagt zich af of u iets kan ondernemen? Tegen de vroegere eigenaar misschien? Een paar interessante beslissingen van rechtbanken …

Ontbinden koopcontract bij abnormale burenhinder

U kan een ontbinding van de koopovereenkomst van uw pand vragen. Burenhinder kan hier aanleiding toe geven, als men kan bewijzen dat ze ‘abnormaal’ is. Enerzijds kan u zich beroepen op artikel 1382 van het Burgerlijk Wetboek. Dit artikel zegt dat eenieder die door zijn eigen daden schade berokkent aan een ander, verplicht is om deze schade te vergoeden. Er moet dan aangetoond worden dat er een fout werd gemaakt, dat er schade is en er moet tussen beide een oorzakelijk verband bestaan. Anderzijds kan men een beroep doen op artikel 544 BW. Dit artikel stelt dat eigendom het recht is om op de meest volstrekte wijze van een zaak het genot te hebben en daarover te beschikken, mits men er geen gebruik van maakt op een manier die strijdig is met de wetten of verordeningen. Een dergelijke aansprakelijkheid geeft aanleiding tot de zogenaamde ‘evenwichtsleer’. Deze leer houdt in dat buren op een gelijkaardige manier moeten kunnen genieten van hun eigendom en dat ze elkaar geen overdreven lasten mogen opleggen. Gebeurt dit wel dan is het ‘evenwicht’ verstoord en zal het teruggebracht moeten worden tot de ‘normale lasten’ die op het nabuurschap kunnen wegen.

Uit de praktijk: ontbinding verkoopovereenkomst wegens burenhinder

De verkopers verkopen een handelspand aan de firma Janssens. De verkopers verzwijgen echter dat zij reeds jarenlang in een burenruzie verwikkeld zijn. De firma Janssens meent dat zij dit handelspand nooit zou gekocht hebben, indien ze hier kennis van had. Zij menen dat de verkoper zich schuldig heeft gemaakt aan bedrog door dat te verzwijgen. De firma Janssens stapt naar de rechtbank en vraagt om op basis van dit bedrog de verkoopovereenkomst te ontbinden. De rechter gaat in op deze vraag en ontbindt de verkoopsovereenkomst. De verkopers moeten de verkoopprijs volledig terugbetalen, alsook de registratierechten en een bijkomende schadevergoeding.

Uit de praktijk: verbreking huurcontract wegens burenhinder

Verhuurder Oscar vordert de ontbinding van de huurovereenkomst met zijn huurder Charel. Deze laatste verstoort de hele omgeving, zo ook het bedrijf Peeters. Charel valt er de bedrijfsleider lastig, valt zijn personeel aan, zet zijn voertuig op de toegangsweg naar het bedrijf … Peeters contacteert de verhuurder en vraagt hem hier iets aan te doen. De eigenaar stapt naar de vrederechter en vraagt een ontbinding van de huurovereenkomst op basis van deze abnormale hinder. Volgens de vrederechter is het ongepast gedrag van de huurder wel degelijk een reden voor ontbinding. De vrederechter beslist dat de huurder zich schuldig maakt aan de schending van zijn plicht om het gehuurde goed als een goede huisvader te gebruiken (artikel 1728 van het Burgerlijk Wetboek). De vrederechter ontbindt de huurovereenkomst en Charel moet onmiddellijk de woning verlaten. Bovendien moet hij de volledige huurwaarborg afstaan en zal er door een deskundige nagegaan worden of er geen huurschade is aangebracht aan de woning. Bedrijf Peeters zal deze moeilijke buurman niet meer over de vloer krijgen! <<

Door Solange Tastenoye, Zelfstandig Juriste