CHRONIQUE  
Maintenance Magazine 151 – avril 2021

Défaut de paiement pendant le corona (part 1)

Malgré le fait que le gouvernement ait fourni des mesures de soutien, il y a beaucoup d’entrepreneurs qui ne peuvent pas payer leurs frais fixes. Nous pensons ici principalement aux loyers. La question se pose donc de savoir quels principes juridiques ils peuvent invoquer pour justifier ce ‘non-paiement’.

Le devoir le plus important d’un locataire est de payer le loyer, n’importe de quel loyer il s’agit ; d’un loyer d’une propriété commerciale, d’un bâtiment, d’un magasin ou d’une maison. En outre, le propriétaire / bailleur doit donner la jouissance paisible de sa propriété à son locataire. C’est surtout l’article 1722 de notre Code Civil qui peut jouer un rôle important pendant cette période de corona ! Cet article stipule :« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Attention !

En Wallonie, l’article 1722 du Code Civil a été changé par le Décret relatif au bail d’habitation du 15 mars 2018. L’article 12 stipule ce qui suit : « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. » Il ne semble donc pas s’écarter du contenu de l’article 1722 du Code civil.

Déstruction légale

Étant donné que pendant le corona, le locataire ne peut pas utiliser son bien loué comme il le devrait (par exemple parce qu’il ne peut pas recevoir ses clients dans les locaux loués), nous pourrions avoir à faire avec une ‘destruction partielle’ comme le prévoit la législation. Beaucoup de gens considèrent cette destruction comme une destruction matérielle de la propriété (par exemple en cas d’incendie), mais ici pendant le corona, il s’agit d’une destruction ‘légale’. Si le bien loué est partiellement détruit, le locataire peut demander soit une résiliation du bail, soit une réduction du loyer. Toutefois, cela ne peut se faire qu’en faisant appel au juge !

La théorie de ‘l’abus de droit’ !

Par ‘abus de droit’, on entend que l’on va exercer un droit mais de telle manière qu’il dépasse les limites d’un exercice normal. Par exemple : le propriétaire d’une maison construit un mur un peu trop loin de la limite de la parcelle. Son voisin exige qu’il redresse la situation et qu’il démolisse toute sa maison ! Pendant le corona, ‘l’abus de droit’ pourrait être présent si le propriétaire, malgré le fait que son locataire ait dû fermer son commerce pendant la période de confinement, demanderai quand même la totalité du loyer en cas de non-paiement ! Bien sûr, c’est une chose qui doit être prononcée par le juge et tous les faits et circonstances corrects devront être examinés dans un cas pareil.

Par Solange Tastenoye, Juriste indépendante

Dans notre prochaine édition, nous citerons quelques exemples prononcés très récemment par les juges. A suivre donc !